楼市已触顶？李铁：房地产市场正在衰落的判断并不成立

2018年中国楼市全面降温，有人预测房地产将会出现大的调整，也有人认为房地产市场已经触顶，甚至出现了长期唱衰房地产的声音。到底谁说的对？最近中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁在接受《财经》专访时表示：在当前的形势下，各界对房地产的讨论有些“谈房色变”。但如果从城镇化带来的人口空间迁徙的大背景切入，换一个视角来讨论房地产的发展，可能得出新的认识，也可以对房地产未来的发展，提出新的思路。

1、有人说说中国人均居住面积超过很多外国国家！房地产市场是否已经饱和？

李铁认为：未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大

由于统计口径的问题，城镇户籍居民的住房面积被压低。原因在于，按常住人口统计和按户籍人口统计的城镇居民人均住房面积是不同的。常住口径下，城镇居民人均住房面积是36.6平方米，而按户籍口径统计则是50.9平方米；农村居民人均住房面积在常住口径下是45.8平方米，在户籍口径下是33.2平方米。

可见，用常住人口来计算，明显压低了城镇居民人均住房面积，而抬高了农村居民的人均住房面积；反之，在户籍口径下，城镇居民人均住房面积明显提高了，而农村居民人均住房面积则被压低了。

需要看到，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。当前，中国的城镇化率已达58.5%，城镇人口达8.13亿。

2、未来城镇增长人口的住房需求巨大，能具体谈谈有哪几类的需求吗？

李铁：其一，当前有2.8亿的存量农业转移人口和0.7亿多的城镇间流动人口，两者合计约3.5亿，他们在城镇肯定会有巨大的住房需求。其二，如果城镇化率继续以每年1个百分点的速度增长，到2030年城镇人口达到约10亿，这意味着未来还会有约2亿的增量城镇人口，他们从农村转移到城镇的过程中，也会产生大量的住房需求。

可见，我们有近5亿人口要进入城镇生活就业，这种空间上的大挪移，意味着房地产发展还远远没有到头，还有巨大的潜力没有释放出来。

3、房地产市场一直存在着“冰火两重天”的现象，有的地方房价飞涨，有些地方则面临着很大的去库存压力，为什么会存在这种现象？如何认识当下的房地产形势

李铁：在观察房地产市场现状时，人们往往只关注“火”而忽视了“冰”。

所谓“火”，是说都市圈一线城市和部分二线城市房价高速上涨，背后真正原因是什么？并不是因为房地产商提高了价格，一是因为这些城市的优质公共服务资源远远高于原有价值，二是人均收入水平不断抬高支撑了房价上涨。要知道，全国14亿人中有约3亿属于中高收入水平人口，这群人一定会对住房空间有着合理要求，比如选择优质的公共服务、优越的居住环境等。所以，在大城市的核心区，房价上涨是正常的。像北京四环内就有40多家三甲医院，上海、广州、深圳都是如此。

而在房价上涨地区，为什么没有解决住房供给问题？因为这些城市实施了人口控制政策。我曾经问当地官员，为什么不愿意盖更多的房子？他们的回答是，如果盖了更多的房子，就会有更多人进来，有那么多人进来，那就得要有大量财政补贴，甚至降低城市原有户籍人口的公共服务水平，这实际是一个利益问题。正是因为这个问题，才导致了一线城市实施严格的人口控制政策，特别是北上广深，这些城市不愿意为中低收入人口提供住房供给，而住房供给不足，又加剧了房价上涨的势头。

被忽视的“冰”，是说大部分三四线城市的房地产积压明显，而且问题非常严重。现在的住房库存积压和上世纪90年代的家电积压是相似的问题。中信建投证券、安信证券、北师大等机构预测的房地产库存规模分别高达142亿平方米、98亿平方米和87亿平方米。消化某些三四线城市的房地产库存甚至需要多达十年左右时间。由于部分三四线城市的住宅过度供给，导致房地产市场出现供求失衡，而这种供求失衡是由政府和市场两双手一起推动的，进而放大了市场波动的影响。

4、当下房地产发展受到制约的主要原因是什么？

李铁：房地产市场问题是空间结构不平衡的问题。首先，地方政府、市场以及金融机构共同推动并放大了地产的供需波动；第二，一些地方政府受财政利益的制约，放大了房地产空间结构的不平衡，所以导致需求不明显的地方供给严重过剩；第三，一线城市的行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口过度关注高房价；第四，房地产供给在局部地区过度放大，导致了消化周期加长，致使地方政府面临着财政和增长的巨大压力。

5、现在的房地产调控政策存在问题吗？

李铁：很多人说要打压房价，问题是怎么打压？一定要靠行政来打压吗？我们知道，河北境内距离北京30公里-50公里的中小城市和小城镇，房价约为每平方米1万至2万元，对于河北当地农村人口来说，房价确实是涨了，可是对于北京来说，这样的房价相对北京主城区来说是低了很多。所以说，高房价的问题完全可以在更大范围空间来调整、疏解。现在房价打压不下来，是我们的政策出了问题。用现在的方式打压房价，结果是开发商惜售，从而导致了住房供给进一步短缺，更加剧了过度关注高房价的问题。

我们在研究房地产问题的时候，确实要从政策上重新梳理，要符合中国的实际情况，不能盲目照搬新加坡、香港或者英国的经验。

有人跟我说，英国城镇化率达到80%了，我们为什么做不到？我回答，英国的城镇化经历了300多年才达到80%，中国几十年间有5亿人口进入城市生活，这是十几个英国的规模。正因为如此，中国的住房供给、住房空间格局都有自己的特色，未来房地产有非常大的空间，对此我非常有信心。